11,8 mld euro w nieruchomościach komercyjnych CEE - Polska zgarnia lwią część tortu

11,8 mld euro - tyle warte były transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej w ubiegłym roku. Wzrost o 34 proc. rok do roku, najlepszy wynik od 2019 r. wg danych Cushman & Wakefield. I to Polska ciągnie ten pociąg. Stan na kwiecień 2026.

Brzmi jak suchy komunikat z konferencji branżowej? Może. Ale ta liczba mówi coś ważnego o tym, jak duży kapitał postrzega nasz rynek. Jeśli fundusze inwestycyjne z całego świata lokują miliardy w polskie biurowce, magazyny i centra handlowe, to znaczy, że wierzą w fundamenty naszej gospodarki. A to ma przełożenie na rynek mieszkaniowy - choć nie zawsze takie, jakiego byśmy chcieli.

Dlaczego Polska dominuje w regionie CEE?

38 milionów konsumentów, rozbudowana sieć autostrad i magazynów, w miarę przewidywalna gospodarka - to dlatego kapitał płynie właśnie do nas. Wg Cushman & Wakefield Polska odpowiada za ponad 40% całkowitego wolumenu transakcji w regionie CEE.

„Polska pozostaje kluczowym rynkiem dla inwestorów instytucjonalnych w CEE. Głębokość rynku, transparentność i dostępność produktu inwestycyjnego wyróżniają nas na tle regionu" - Sławomir Jędrzejewski, Partner, Cushman & Wakefield Polska

Co konkretnie napędza wzrost?

• Magazyny i logistyka - e-commerce i nearshoring robią swoje. Polska ma już ponad 33 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej
• Biura w Warszawie - po korekcie z lat 2022-2023 stopy kapitalizacji wróciły do atrakcyjnych poziomów. Wg JLL prime yield to ok. 5,0-5,25%
• Centra handlowe - tu niespodzianka: po latach ucieczki kapitału retail znów przyciąga inwestorów

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego?

Gdy wielki kapitał wchodzi w nieruchomości komercyjne, rykoszetem dostaje rynek mieszkaniowy. Ceny gruntów rosną, koszty budowy idą w górę, a za tym ciągną się ceny mieszkań - zwłaszcza tam, gdzie inwestorzy instytucjonalni kupują najwięcej. Nie jedyny czynnik, ale odczuwalny.

Powiedzmy sobie szczerze - gdy fundusz z Singapuru kupuje grunt pod magazyn na obrzeżach Łodzi za 300-400 zł/m², to okoliczne działki pod budownictwo mieszkaniowe też idą w górę. Efekt rozlania jest realny. Wg danych GUS ceny gruntów budowlanych rosły w 2025 r. średnio o 8-12% rocznie w największych aglomeracjach.

Do tego dochodzi jeszcze jeden trend - PRS (Private Rented Sector), czyli instytucjonalny najem mieszkań. Część kapitału, który wcześniej szedł wyłącznie w biurowce, teraz kieruje się w budowę mieszkań na wynajem. W Warszawie i Krakowie przybywa inwestycji tego typu. Moim zdaniem to akurat dobra wiadomość - więcej mieszkań na wynajem to potencjalnie lepsza dostępność i stabilniejsze ceny najmu.

Perspektywa kredytobiorcy - i tu zaczyna się problem

Jeśli planujesz kredyt hipoteczny, napływ kapitału komercyjnego to miecz obosieczny. Z jednej strony sygnalizuje stabilność gospodarczą - banki chętniej udzielają kredytów w kraju, który przyciąga inwestorów. Z drugiej - pompuje ceny nieruchomości, a więc potrzebujesz wyższego kredytu i większego wkładu własnego.

Co robić? Uważam, że nie warto czekać na „lepszy moment” - ten raczej nie nadejdzie. Ale warto negocjować. Marże bankowe mają teraz spory rozrzut - od 1,7% do 2,5% w zależności od banku i cross-sellingu. Przy kredycie na 400 tys. zł różnica między marżą 1,8% a 2,3% to ok. 120 zł miesięcznie. Przez 25 lat robi się z tego 36 tys. zł.

34-procentowy wzrost inwestycji w regionie to mocny sygnał. Kapitał nie jest sentymentalny - płynie tam, gdzie widzi zysk. Że widzi go w Polsce, to dobrze. Gorzej, że przy okazji podnosi poprzeczkę dla zwykłego Kowalskiego, który chce po prostu kupić mieszkanie.